In Frankrijk is de hypotheekverzekering niet verplicht volgens enige wet. Banken maken het echter vrijwel altijd verplicht voordat ze een lening vrijgeven. Dit onderscheid tussen wettelijke verplichting en contractuele eis creëert een onderhandelingsruimte die de meeste vastgoedbeleggers niet optimaal benutten, terwijl het regelgevend kader sinds 2022 ingrijpend is veranderd.
Banksancties en de Lemoine-wet: wat is er veranderd voor investeerders
De Lemoine-wet, die op 1 september 2022 in werking trad, stelt elke kredietnemer in staat om zijn hypotheekverzekering op elk moment kosteloos te beëindigen, gedurende de hele looptijd van de lening. De enige voorwaarde: een contract aanbieden met garanties die gelijkwaardig zijn aan die geëist door de bank.
Lees ook : Ideeën en tips om uw wit en antracietgrijze gevel te verfraaien
De cijfers die in juni 2024 door het Financieel Sector Adviescomité (CCSF) zijn gepubliceerd, tonen de omvang van de beweging aan. De verzoeken om wijziging van verzekering zijn gestegen van ongeveer 198.000 in 2021 naar meer dan 496.000 in 2024, wat een stijging van bijna 150 % betekent. Alternatieve verzekeraars hebben in 2024 17,48 % van de markt veroverd, tegenover 16 % drie jaar eerder.
Voor een verhuurder die een lening over vijftien of twintig jaar aflost, verandert de mogelijkheid om de lopende kredietverzekering opnieuw te onderhandelen deze uitgavenpost in een hefboom voor het optimaliseren van het rendement op verhuur. Het is echter van belang dat de bank het wettelijke kader respecteert.
In de herfst van 2025 heeft de DGCCRF vier banken gesanctioneerd voor het niet naleven van de wettelijke termijn van 10 werkdagen die is opgelegd om te reageren op een verzoek om vervanging van de verzekering. Deze sancties bevestigen dat sommige kredietverstrekkers actief de stappen voor wijziging vertragen, wat u kan aanzetten om meer te weten te komen op de Immovalys-website om de beschikbare aanbiedingen te vergelijken en uw rechten te doen gelden.
Vereiste garanties voor een huurhypotheek: het minimale van de bank ontleed
De banken eisen niet dezelfde garanties afhankelijk van of het gefinancierde goed een hoofdverblijf of een huurinvestering is. Dit verschil wordt zelden duidelijk uitgelegd.
Voor een huurkoop is de minimale dekking meestal beperkt tot twee garanties:
- De overlijdensdekking, die het resterende kapitaal bij de bank aflost in geval van overlijden van de kredietnemer, zodat de erfgenamen beschermd zijn tegen een resterende schuld.
- De garantie voor totale en onomkeerbare arbeidsongeschiktheid (PTIA), die ingrijpt als de kredietnemer definitief niet meer in staat is om een beroepsactiviteit uit te oefenen.
- De tijdelijke arbeidsongeschiktheid (ITT), die soms door bepaalde banken wordt geëist, zelfs bij huurinvesteringen, hoewel de ontvangen huur al een deel van de maandlasten dekt.
De ITT vormt het punt van wrijving. Sommige instellingen eisen deze systematisch, terwijl andere deze uitsluiten voor huurinvesteringen, omdat de vastgoedinkomsten het risico verlagen. De eis hangt af van het interne beleid van elke bank, niet van een sectorstandaard.
Deze afwezigheid van een uniforme standaard betekent dat een investeerder zeer verschillende voorwaarden kan krijgen van de ene kredietverstrekker tot de andere. Het vergelijken van de garantie-eisen voordat het leningcontract wordt ondertekend, blijft de meest concrete onderhandelingsruimte.
Verhouding van de kredietverzekering: een ondergewaardeerde parameter in huurinvesteringen
De verhouding verwijst naar het deel van het kapitaal dat door de verzekering wordt gedekt voor elke mede-kredietnemer. Voor een hoofdverblijf dringen banken aan op een dekking van 100 % per persoon. Bij huurinvesteringen is de logica anders.
Een koppel dat leent voor een huurgoed kan de verhouding (bijvoorbeeld 50/50 of 70/30) verdelen op basis van de respectieve inkomsten en het financiële risico van elk. Het verlagen van de verhouding verlaagt de totale kosten van de verzekering gedurende de looptijd van de lening, wat de netto-rendabiliteit van de transactie direct verbetert.
De Lemoine-wet heeft de mogelijkheid geopend om de verhouding tijdens de looptijd van de lening te wijzigen bij een wijziging van de verzekering, op voorwaarde dat de nieuwe verdeling voldoet aan het minimum dat door de bank is opgelegd. De praktijkervaringen verschillen hierover: sommige makelaars melden weigeringen om de verhouding te wijzigen, ondanks gelijkwaardige garanties, wat de geschillen voedt die sinds 2023 zijn waargenomen.
Verzekering voor niet-bewoonde eigenaren en garantie voor onbetaalde huren: twee aanvullende dekkingen
De kredietverzekering beschermt de terugbetaling van de lening. Ze dekt noch het goed zelf, noch de huurproblemen. Twee andere contracten vullen het systeem voor een investeerder aan.
De verzekering voor niet-bewoonde eigenaren (PNO) dekt schade aan het gebouw buiten de periodes van bewoning (waterschade tijdens een huurvacature, brand, natuurramp). Ze komt ook in aanvulling op de verzekering van de huurder als deze onvoldoende of niet-bestaande is.
De garantie voor onbetaalde huren (GLI) dekt de niet-ontvangen huren in geval van wanbetaling door de huurder. Dit omvat doorgaans de kosten van juridische procedures. De GLI beveiligt de cashflow die dient om de lening terug te betalen, waardoor het een logische aanvulling op de kredietverzekering is.
Deze drie contracten (kredietnemer, PNO, GLI) vormen een beschermingsdriehoek. De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om een gemiddelde schadefrequentie in de huurmarkt te concluderen, maar recente trends tonen een stijging van de woonverzekeringspremies aan die verband houdt met het klimaatrisico, waardoor de PNO jaar na jaar duurder wordt.
Berekening van de werkelijke kosten: geleend kapitaal of resterend kapitaal
De manier van berekenen van de premie voor de kredietverzekering heeft directe invloed op de totale kosten. Twee methoden bestaan naast elkaar.
De berekening op basis van het geleende kapitaal genereert vaste maandlasten gedurende de hele looptijd van de lening. De berekening op basis van het resterende kapitaal genereert aflopende premies, die in het begin hoger zijn en vervolgens steeds lager worden naarmate de lening wordt afgelost.
Voor een huurinvestering lijkt de tweede optie op papier voordeliger. Echter, het bemoeilijkt de langetermijnprojectie van de rentabiliteit, aangezien het bedrag van de verzekeringslast elk jaar varieert. Investeerders die redeneren in constante maandelijkse cashflow geven vaak de voorkeur aan de duidelijkheid van de berekening op basis van geleend kapitaal.
De keuze tussen deze twee methoden verdient een simulatie over de werkelijke looptijd van de lening, met inbegrip van een eventuele vervroegde aflossing. Een investeerder die van plan is het goed na acht of tien jaar te verkopen, haalt niet hetzelfde voordeel uit een aflopende overeenkomst als een kredietnemer die de volle vijfentwintig jaar zal doorlopen.