In Frankreich ist die Immobilienkreditversicherung durch kein Gesetz vorgeschrieben. Die Banken hingegen machen sie quasi systematisch zur Pflicht, bevor sie einen Kredit freigeben. Diese Unterscheidung zwischen gesetzlicher Verpflichtung und vertraglicher Anforderung schafft einen Verhandlungsspielraum, den die meisten Mietinvestoren nicht ausreichend nutzen, obwohl sich der regulatorische Rahmen seit 2022 grundlegend geändert hat.
Bankensanktionen und das Gesetz Lemoine: Was sich für Investoren geändert hat
Das Gesetz Lemoine, das am 1. September 2022 in Kraft trat, ermöglicht es jedem Kreditnehmer, seine Kreditversicherung jederzeit ohne Kosten zu kündigen, während der gesamten Laufzeit des Kredits. Die einzige Bedingung: Es muss ein Vertrag angeboten werden, der gleichwertige Garantien wie die von der Bank geforderten bietet.
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Die im Juni 2024 veröffentlichten Zahlen des Finanzsektorberatungs Ausschusses (CCSF) zeigen das Ausmaß der Bewegung. Die Anträge auf Änderung der Versicherung sind von etwa 198.000 im Jahr 2021 auf über 496.000 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Anstieg von fast 150 % entspricht. Alternative Versicherer haben 2024 17,48 % Marktanteil erobert, gegenüber 16 % vor drei Jahren.
Für einen Vermieter, der einen Kredit über fünfzehn oder zwanzig Jahre zurückzahlt, verwandelt die Möglichkeit, die bestehende Kreditnehmerversicherung während der Laufzeit des Kredits neu zu verhandeln, diese Ausgabenposition in einen Hebel zur Optimierung der Mietrendite. Vorausgesetzt, die Bank hält sich an den gesetzlichen Rahmen.
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Im Herbst 2025 hat die DGCCRF vier Banken wegen Nichteinhaltung der gesetzlichen Frist von 10 Werktagen bestraft, die für die Beantwortung eines Antrags auf Versicherungswechsel vorgeschrieben ist. Diese Sanktionen bestätigen, dass einige Kreditgeber aktiv die Wechselprozesse behindern, was Sie dazu bringen kann, mehr auf der Website Immovalys zu erfahren, um die verfügbaren Angebote zu vergleichen und Ihre Rechte geltend zu machen.
Geforderte Garantien für einen Mietkredit: das Minimum der Bank entschlüsselt
Die Banken verlangen nicht die gleichen Garantien, je nachdem, ob die finanzierte Immobilie ein Hauptwohnsitz oder eine Mietinvestition ist. Diese Differenz wird selten klar erklärt.
Für einen Mietkauf beschränkt sich der Mindestschutz in der Regel auf zwei Garantien:
- Die Todesfallversicherung, die das verbleibende Kapital bei der Bank im Falle des Todes des Kreditnehmers tilgt und somit die Erben vor einer Restschuld schützt.
- Die Garantie für den totalen und irreversiblen Verlust der Selbstständigkeit (PTIA), die einspringt, wenn der Kreditnehmer dauerhaft nicht mehr in der Lage ist, eine berufliche Tätigkeit auszuüben.
- Die Garantie für vorübergehende Arbeitsunfähigkeit (ITT), die von einigen Banken sogar im Mietbereich gefordert wird, obwohl die erzielten Mieten bereits einen Teil der Raten abdecken.
Die ITT stellt den Streitpunkt dar. Einige Institute verlangen sie systematisch, andere schließen sie für Mietinvestitionen aus, da sie der Meinung sind, dass die Mieteinnahmen das Risiko mindern. Die Anforderung hängt von der internen Politik jeder Bank ab, nicht von einem branchenspezifischen Standard.
Diese Abwesenheit eines einheitlichen Standards bedeutet, dass ein Investor sehr unterschiedliche Bedingungen von einem Kreditgeber zum anderen erhalten kann. Die Vergleich der Garantieanforderungen vor der Unterzeichnung des Kreditvertrags bleibt der konkreteste Spielraum.
Versicherungsquote für Kreditnehmer: ein unterschätzter Parameter bei Mietinvestitionen
Die Quote bezeichnet den Teil des Kapitals, der für jeden Mitkreditnehmer durch die Versicherung gedeckt ist. Bei einem Hauptwohnsitz drängen die Banken auf eine 100 %ige Deckung pro Kopf. Bei Mietinvestitionen ist die Logik anders.
Ein Paar, das für eine Mietimmobilie einen Kredit aufnimmt, kann die Quote (zum Beispiel 50/50 oder 70/30) je nach den jeweiligen Einkommen und dem finanziellen Risiko jedes Einzelnen aufteilen. Die Reduzierung der Quote senkt die Gesamtkosten der Versicherung über die Laufzeit des Kredits, was die Nettorentabilität der Transaktion direkt verbessert.
Das Gesetz Lemoine hat die Möglichkeit eröffnet, die Quote während der Kreditlaufzeit bei einem Versicherungswechsel zu ändern, vorausgesetzt, die neue Verteilung entspricht dem von der Bank geforderten Minimum. Die Rückmeldungen aus der Praxis sind diesbezüglich unterschiedlich: Einige Makler berichten von Ablehnungen zur Änderung der Quote trotz gleichwertiger Garantien, was die seit 2023 beobachteten Streitigkeiten anheizt.
Versicherung für nicht bewohnende Eigentümer und Garantie für unbezahlte Mieten: zwei ergänzende Deckungen
Die Kreditnehmerversicherung schützt die Rückzahlung des Kredits. Sie deckt weder die Immobilie selbst noch die mietlichen Unwägbarkeiten ab. Zwei weitere Verträge ergänzen das System für einen Investor.
Die Versicherung für nicht bewohnende Eigentümer (PNO) deckt Schäden am Gebäude außerhalb der Belegungszeiten (Wasserschaden während einer Mietpause, Brand, Naturkatastrophe). Sie tritt auch ergänzend zur Versicherung des Mieters ein, wenn diese unzureichend oder nicht vorhanden ist.
Die Garantie für unbezahlte Mieten (GLI) übernimmt die nicht erhaltenen Mieten im Falle eines Mietausfalls. Sie umfasst in der Regel auch die Übernahme der Gerichtskosten. Die GLI sichert den Cashflow, der zur Rückzahlung des Kredits dient, was sie zu einer logischen Ergänzung der Kreditnehmerversicherung macht.
Diese drei Verträge (Kreditnehmer, PNO, GLI) bilden ein Schutztrio. Die verfügbaren Daten erlauben keine Schlussfolgerung über eine durchschnittliche Schadensquote im Mietbereich, aber die aktuellen Trends zeigen einen Anstieg der Wohngebäudeversicherungsprämien aufgrund des Klimarisikos, was die PNO von Jahr zu Jahr teurer macht.
Berechnung der tatsächlichen Kosten: aufgenommenes Kapital oder verbleibendes Kapital
Die Berechnungsmethode für die Kreditnehmerprämie hat direkten Einfluss auf die Gesamtkosten. Es existieren zwei Methoden.
Die Berechnung auf dem aufgenommenen Kapital erzeugt feste Monatsraten über die gesamte Laufzeit des Kredits. Die Berechnung auf dem verbleibenden Kapital führt zu sinkenden Beiträgen, die zu Beginn höher und dann immer niedriger werden, während der Kredit zurückgezahlt wird.
Für eine Mietinvestition mag die zweite Option auf dem Papier vorteilhafter erscheinen. Sie erschwert jedoch die langfristige Rentabilitätsprognose, da der Betrag der Versicherungsbelastung jedes Jahr variiert. Investoren, die mit einem konstanten monatlichen Cashflow rechnen, ziehen oft die Klarheit der Berechnung auf dem aufgenommenen Kapital vor.
Die Wahl zwischen diesen beiden Methoden erfordert eine Simulation über die tatsächliche Laufzeit des Kredits, einschließlich einer möglichen vorzeitigen Rückzahlung. Ein Investor, der plant, die Immobilie nach acht oder zehn Jahren zu verkaufen, zieht nicht den gleichen Vorteil aus einem degressiven Vertrag wie ein Kreditnehmer, der die vollen fünfundzwanzig Jahre in Anspruch nehmen wird.