In Francia, l’assicurazione del prestito immobiliare non è imposta da alcun testo di legge. Le banche, al contrario, la rendono quasi sistematicamente obbligatoria prima di sbloccare un credito. Questa distinzione tra obbligo legale ed esigenza contrattuale crea uno spazio di negoziazione che la maggior parte degli investitori locativi sottovaluta, nonostante il quadro normativo sia profondamente cambiato dal 2022.
Sanctions bancarie e legge Lemoine: cosa è cambiato per gli investitori
La legge Lemoine, entrata in vigore il 1° settembre 2022, consente a qualsiasi mutuatario di risolvere la propria assicurazione del prestito in qualsiasi momento, senza costi, per tutta la durata del credito. L’unica condizione: proporre un contratto che presenti garanzie equivalenti a quelle richieste dalla banca.
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I dati pubblicati dal Comitato consultivo del settore finanziario (CCSF) a giugno 2024 mostrano l’ampiezza del movimento. Le richieste di cambio di assicurazione sono passate da circa 198.000 nel 2021 a oltre 496.000 nel 2024, con un aumento vicino al 150%. Gli assicuratori alternativi hanno catturato il 17,48% delle quote di mercato nel 2024, rispetto al 16% tre anni prima.
Per un proprietario locatore che rimborsa un credito su quindici o venti anni, la possibilità di rinegoziare l’assicurazione del mutuatario durante il prestito trasforma questa voce di spesa in un leva di ottimizzazione del rendimento locativo. Tuttavia, è necessario che la banca rispetti il quadro legale.
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In autunno 2025, la DGCCRF ha sanzionato quattro istituti bancari per non rispetto del termine legale di 10 giorni lavorativi imposto per rispondere a una richiesta di sostituzione dell’assicurazione. Queste sanzioni confermano che alcuni prestatori ostacolano attivamente le procedure di cambio, il che può portarti a saperne di più sul sito Immovalys per confrontare le offerte disponibili e far valere i tuoi diritti.
Garanzie richieste per un prestito locativo: il minimo bancario decifrato
Le banche non richiedono le stesse garanzie a seconda che il bene finanziato sia una residenza principale o un investimento locativo. Questa differenza è raramente spiegata chiaramente.
Per un acquisto locativo, la copertura minima si limita generalmente a due garanzie:
- La garanzia morte, che estingue il capitale residuo dovuto alla banca in caso di morte del mutuatario, proteggendo così gli eredi da un debito residuo.
- La garanzia perdita totale e irreversibile di autonomia (PTIA), che subentra se il mutuatario si trova nell’incapacità definitiva di esercitare un’attività professionale.
- La garanzia incapacità temporanea di lavoro (ITT), a volte richiesta da alcune banche anche per gli investimenti locativi, sebbene gli affitti percepiti coprano già una parte delle rate mensili.
L’ITT costituisce il punto di attrito. Alcuni istituti la richiedono sistematicamente, altri la escludono per gli investimenti locativi considerando che i redditi fondiari attenuano il rischio. La richiesta dipende dalla politica interna di ciascuna banca, non da una norma settoriale.
Questa assenza di standard uniforme significa che un investitore può ottenere condizioni molto diverse da un prestatore all’altro. Confrontare le esigenze di garanzia prima di firmare il contratto di prestito rimane il margine di manovra più concreto.
Quotità di assicurazione del mutuatario: un parametro sottovalutato negli investimenti locativi
La quotità indica la parte del capitale coperta dall’assicurazione per ciascun co-mutuatario. Su una residenza principale, le banche spingono verso una copertura al 100% per persona. Negli investimenti locativi, la logica è diversa.
Una coppia che richiede un prestito per un bene locativo può suddividere la quotità (ad esempio 50/50 o 70/30) in base ai redditi rispettivi e al rischio finanziario di ciascuno. Ridurre la quotità abbassa il costo totale dell’assicurazione nel corso del prestito, migliorando direttamente la redditività netta dell’operazione.
La legge Lemoine ha aperto la possibilità di modificare la quotità durante il prestito in caso di cambio di assicurazione, a condizione che la nuova ripartizione rispetti il minimo imposto dalla banca. I feedback sul campo divergono su questo punto: alcuni broker segnalano rifiuti di modifica della quotità nonostante garanzie equivalenti, alimentando i contenziosi osservati dal 2023.
Assicurazione proprietario non occupante e garanzia affitti non pagati: due coperture complementari
L’assicurazione del mutuatario protegge il rimborso del credito. Non copre né il bene stesso, né gli imprevisti locativi. Altri due contratti completano il dispositivo per un investitore.
L’assicurazione proprietario non occupante (PNO) copre i danni all’edificio al di fuori dei periodi di occupazione (danni da acqua durante una vacanza locativa, incendio, catastrofe naturale). Interviene anche in complemento all’assicurazione del locatario se questa è insufficiente o inesistente.
La garanzia affitti non pagati (GLI) si occupa degli affitti non percepiti in caso di inadempienza del locatario. Include generalmente la copertura delle spese di procedura legale. La GLI garantisce il flusso di cassa che serve a rimborsare il credito, rendendola un complemento logico dell’assicurazione del mutuatario.
Questi tre contratti (mutuatario, PNO, GLI) formano un trittico di protezione. I dati disponibili non consentono di concludere su un tasso medio di sinistrosità in locativo, ma le tendenze recenti mostrano un aumento delle tariffe di assicurazione abitativa legato al rischio climatico, il che rende la PNO più costosa di anno in anno.
Calcolo del costo reale: capitale preso in prestito o capitale residuo
Il modo di calcolare il premio dell’assicurazione del mutuatario influisce direttamente sul costo totale. Esistono due metodi.
Il calcolo sul capitale preso in prestito produce rate fisse per tutta la durata del prestito. Il calcolo sul capitale residuo genera contributi decrescenti, più elevati all’inizio e poi sempre più bassi man mano che il prestito viene rimborsato.
Per un investimento locativo, la seconda opzione può sembrare più vantaggiosa sulla carta. Tuttavia, complica la proiezione di redditività a lungo termine, poiché l’importo del costo dell’assicurazione varia ogni anno. Gli investitori che ragionano in termini di flusso di cassa mensile costante preferiscono spesso la chiarezza del calcolo sul capitale preso in prestito.
La scelta tra questi due metodi merita una simulazione sulla durata reale del prestito, integrando un eventuale rimborso anticipato. Un investitore che prevede di rivendere il bene dopo otto o dieci anni non trae lo stesso vantaggio da un contratto decrescente di un mutuatario che andrà a termine dei venticinque anni.