Ein Immobilienkauf in Andorra und ein Immobilienkauf in Frankreich lassen sich nicht nur anhand des Preises pro Quadratmeter vergleichen. Beide Länder wenden unterschiedliche rechtliche, steuerliche und banktechnische Regelungen an, die die tatsächlichen Erwerbskosten, die Rechte ausländischer Käufer und die Verkaufsbeschränkungen beeinflussen. Um diese Unterschiede zu verstehen, ist es notwendig, jeden Mechanismus separat zu betrachten, bevor man sie gegenüberstellt.
Steuer auf ausländische Investitionen: ein spezifischer Aufschlag für Andorra
Frankreich erhebt keine spezifische Steuer, die mit der Nationalität des Käufers verbunden ist. Ein französischer Steuerresident und ein ausländischer Käufer zahlen die gleichen Grunderwerbsteuern, ungefähr nach dem gleichen Satz, ohne Erhöhung.
Auch interessant : Wie man ein kurzes Hochzeitskleid für einen schicken und trendigen Look auswählt
Andorra funktioniert anders. Eine progressive Steuer auf ausländische Immobilieninvestitionen kommt zu den klassischen Grunderwerbsteuern hinzu. Ihr Satz variiert je nach Anzahl der bereits gehaltenen Immobilien und deren Art. Für eine erste Wohnung, die von einem Nichtansässigen gekauft wird, kann die steuerliche Mehrbelastung mehrere Prozentpunkte des Kaufpreises betragen. Diese Steuer entfällt nicht, wenn der Käufer anschließend die andorranische Aufenthaltsgenehmigung erhält.
Vor einer Verpflichtung sollte man daher einen Kauf in Andorra und in Frankreich vergleichen, wobei dieser Punkt oft in schnellen Simulationen fehlt.
Auch interessant : Heizungsreparatur in Brüssel: Wann und warum einen Fachmann kontaktieren?
Quoten und Kaufbeschränkungen in Andorra im Vergleich zur Freiheit des Erwerbs in Frankreich
Das französische Recht erlaubt es jeder Person, unabhängig von Nationalität oder Wohnsituation, eine Immobilie zu kaufen. Das Justizministerium hat diese Position im August 2025 bekräftigt: keine Nationalitätseinschränkung schränkt das Recht ein, in Frankreich zu kaufen, auch nicht für einen Ausländer ohne Aufenthaltstitel.
Andorra hat den entgegengesetzten Weg eingeschlagen. Das Omnibusgesetz regelt nun die Erwerbungen von Nichtansässigen durch ein Quotensystem.
- Ein Nichtansässiger darf maximal eine Hütte oder zwei Wohnungen auf dem andorranischen Territorium kaufen.
- Neue Immobilienprojekte müssen mindestens 50 % der Wohnungen zu erschwinglichen Preisen anbieten, um genehmigt zu werden.
- Eine vom andorranischen Staat erteilte Genehmigung für ausländische Investitionen ist vor jeder notariellen Unterschrift erforderlich.
Diese Beschränkungen sind eine Reaktion auf den Preisanstieg, der durch den Zustrom ausländischer Käufer verursacht wurde. Der französische Markt, trotz seiner angespannten Zonen, setzt weder Quoten für Immobilien pro Käufer noch eine Verpflichtung zu erschwinglichem Wohnraum in privaten Programmen durch.
Grunderwerbsteuern und Notarkosten: zwei unterschiedliche Kostenstrukturen
In Frankreich liegen die Grunderwerbsteuern für eine Bestandsimmobilie bei etwa 7 bis 8 % des Verkaufspreises (einschließlich der Vergütung des Notars, der Departements- und Gemeindesteuern). Für eine Neubauimmobilie sinkt dieser Satz deutlich.
In Andorra beträgt die Steuer auf Immobilienübertragungen (ITP) 4 %. Dieser Satz scheint niedriger zu sein, aber man muss die Steuer auf ausländische Investitionen für Nichtansässige hinzurechnen, die die Gesamtsumme je nach Käuferprofil weit über die französischen Sätze treiben kann.
Die tatsächlichen Einstiegskosten hängen vom Wohnsitzstatus des Käufers ab, nicht vom ausgewiesenen Steuersatz. Ein andorranischer Steuerresident seit mehr als drei Jahren ist von der ausländischen Steuer befreit und profitiert von deutlich niedrigeren Erwerbskosten als in Frankreich. Ein Nichtansässiger, der seine zweite Immobilie in Andorra kauft, kann sich in einer vergleichbaren oder sogar höheren Kostenlage wiederfinden.
Bankfinanzierung: unterschiedliche Kreditbedingungen
Die andorranischen Banken verleihen an Steuerresidenten bis zu etwa 80 % des Immobilienwerts. Für einen Nichtansässigen sinkt das Verhältnis von Kredit zu Wert, und die Vergabebedingungen werden strenger (höhere Eigenkapitalanforderungen, zusätzliche Sicherheiten).
In Frankreich finanzieren Banken regelmäßig zwischen 80 und 100 % des Kaufpreises für Residenten. Ein Nichtansässiger kann in Frankreich einen Immobilienkredit erhalten, aber die Banken verlangen in der Regel nachgewiesene Einkünfte im Land oder spezifische Sicherheiten (Pfandrecht, verstärktes Hypothekendarlehen).
Der Hauptunterschied liegt in der Reife des Kreditmarktes. Das französische Bankensystem bietet lange Laufzeiten (20 bis 25 Jahre) mit Zinssätzen, die durch die Regeln des HCSF geregelt sind. Der andorranische Markt, der eingeschränkter ist, bietet Laufzeiten und Zinssätze, die von Institut zu Institut stärker variieren, mit weniger Wettbewerb zwischen den Kreditgebern.
Das Eigenkapital als entscheidende Variable
In beiden Ländern bestimmt das Eigenkapital die Machbarkeit des Projekts. In Andorra muss ein Nichtansässiger oft den gesamten Kaufpreis zuzüglich Steuern ohne Zugang zu lokalen Krediten aufbringen, was den Markt auf Käufer mit hohem verfügbarem Kapital ausrichtet. In Frankreich bleibt der Bankhebel für eine größere Anzahl von Profilen zugänglich.
Besteuerung beim Verkauf: Vergleich von Wertzuwachs und Besteuerung
Der Verkauf einer Immobilie in Andorra generiert eine Besteuerung des Wertzuwachses, deren Satz mit der Haltedauer sinkt. Die vollständige Steuerbefreiung für Wertzuwachs in Andorra tritt nach einer relativ kurzen Haltedauer ein im Vergleich zum französischen Regime, wo die vollständige Befreiung von der Einkommensteuer erst nach 22 Jahren Haltedauer (und 30 Jahren für Sozialabgaben) eintritt.
Dieses Parameter ändert die Investitionsstrategie. Ein Käufer, der plant, mittelfristig zu verkaufen, hat einen steuerlichen Vorteil in Andorra. Ein Käufer, der seine Immobilie langfristig behält, wird sehen, dass der Unterschied allmählich kleiner wird.
Die Wahl zwischen den beiden Ländern lässt sich nicht auf eine Vergleichstabelle der Sätze reduzieren. Der Wohnsitzstatus, die Anzahl der bereits gehaltenen Immobilien, die Eigenkapitalfähigkeit und der Haltedauerhorizont verändern jede Zeile der Berechnung.
Ein wohlhabender Nichtansässiger, der ein Feriendomizil sucht, findet in Andorra eine leichte Haltebesteuerung, aber einen regulierten Zugang. Ein Ersterwerber mit bescheidenem Eigenkapital hat in Frankreich mehr Bankhebel, mit einer schwereren steuerlichen Belastung beim Ausstieg mittelfristig.