Una compra inmobiliaria en Andorra y una compra inmobiliaria en Francia no se comparan únicamente por el precio por metro cuadrado. Ambos países aplican regímenes jurídicos, fiscales y bancarios distintos que modifican el costo real de adquisición, los derechos del comprador extranjero y las restricciones a la reventa. Comprender estas diferencias implica analizar cada mecanismo por separado antes de compararlos.
Impuesto sobre la inversión extranjera: un coste adicional propio de Andorra
Francia no cobra ningún impuesto específico relacionado con la nacionalidad del comprador. Un residente fiscal francés y un comprador extranjero pagan los mismos derechos de transmisión, alrededor de la misma escala, sin recargos.
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Andorra funciona de manera diferente. Un impuesto progresivo sobre la inversión inmobiliaria extranjera se suma a los derechos de transmisión clásicos. Su tasa varía según el número de propiedades ya poseídas y su naturaleza. Para un primer apartamento comprado por un no residente, el coste fiscal adicional puede alcanzar varios puntos porcentuales del precio de compra. Este impuesto no desaparece si el comprador obtiene posteriormente la residencia andorrana.
Antes de comprometerse, es necesario comparar una compra en Andorra y en Francia incluyendo este aspecto, a menudo ausente en las simulaciones rápidas.
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Cuotas y restricciones de compra en Andorra frente a la libertad de adquisición en Francia
El derecho francés permite a cualquier persona, independientemente de su nacionalidad o situación de residencia, comprar un bien inmobiliario. El Ministerio de Justicia reafirmó esta posición en agosto de 2025: ninguna restricción de nacionalidad limita el derecho a comprar en Francia, incluso para un extranjero sin título de residencia.
Andorra ha tomado la dirección opuesta. La ley Omnibus ahora regula las adquisiciones de no residentes mediante un sistema de cuotas.
- Un no residente solo puede comprar un máximo de un chalet o dos apartamentos en el territorio andorrano.
- Las promociones inmobiliarias nuevas deben ofrecer al menos el 50 % de viviendas a precios asequibles para ser autorizadas.
- Una autorización de inversión extranjera emitida por el gobierno andorrano sigue siendo obligatoria antes de cualquier firma notarial.
Estas restricciones responden al aumento de precios provocado por la afluencia de compradores extranjeros. El mercado francés, a pesar de sus zonas tensas, no impone ni cuotas de bienes por comprador ni obligación de vivienda asequible en los programas privados.
Derechos de transmisión y gastos notariales: dos estructuras de coste diferentes
En Francia, los derechos de transmisión para un bien antiguo rondan entre el 7 y el 8 % del precio de venta (incluyendo la remuneración del notario, los impuestos departamentales y municipales). Para un bien nuevo, esta tasa desciende notablemente.
En Andorra, el impuesto sobre las transmisiones patrimoniales inmobiliarias (ITP) es del 4 %. Esta tasa parece inferior, pero hay que añadir el impuesto sobre la inversión extranjera para los no residentes, que puede llevar el total muy por encima de la escala francesa según el perfil del comprador.
El coste de entrada real depende del estatus de residencia del comprador, no de la tasa nominal mostrada. Un residente fiscal andorrano desde hace más de tres años se libra del recargo extranjero y se beneficia de un coste de adquisición significativamente más bajo que en Francia. Un no residente que compra su segundo bien en Andorra puede encontrarse con un nivel de gastos comparable, incluso superior.
Financiación bancaria: condiciones de préstamo que divergen
Los bancos andorranos prestan a los residentes fiscales hasta aproximadamente el 80 % del valor del bien. Para un no residente, la relación préstamo/valor desciende, y las condiciones de concesión se endurecen (mayor aportación, garantías adicionales).
En Francia, los bancos financian regularmente entre el 80 y el 100 % del precio de compra para los residentes. Un comprador no residente puede obtener un crédito hipotecario en Francia, pero las entidades suelen exigir ingresos declarados en el territorio o garantías específicas (prenda, hipoteca reforzada).
La principal diferencia radica en la madurez del mercado de crédito. El sistema bancario francés ofrece plazos de préstamo largos (20 a 25 años) con tasas reguladas por las normas del HCSF. El mercado andorrano, más restringido, ofrece plazos y tasas que varían más de una entidad a otra, con menos competencia entre prestamistas.
La aportación personal como variable decisiva
En ambos países, la aportación personal determina la viabilidad del proyecto. En Andorra, un no residente a menudo debe cubrir la totalidad del precio de compra más los impuestos sin recurrir al crédito local, lo que orienta el mercado hacia compradores con un capital disponible elevado. En Francia, el apalancamiento bancario sigue siendo accesible para un mayor número de perfiles.
Fiscalidad a la reventa: plusvalía e imposición comparadas
La reventa de un bien en Andorra genera una imposición sobre la plusvalía cuyo tipo disminuye con la duración de la tenencia. La exención total de plusvalía en Andorra se produce tras un periodo de tenencia relativamente corto en comparación con el régimen francés, donde la exención completa del impuesto sobre la renta solo se produce tras 22 años de tenencia (y 30 años para las contribuciones sociales).
Este parámetro cambia la estrategia de inversión. Un comprador que prevé revender a medio plazo tiene una ventaja fiscal neta en Andorra. Un comprador que conserva su bien a muy largo plazo verá cómo la diferencia se reduce progresivamente.
La elección entre los dos países no se reduce a una tabla comparativa de tasas. El estatus de residencia, el número de bienes ya poseídos, la capacidad de aportación y el horizonte de tenencia modifican cada línea del cálculo.
Un no residente adinerado que busque un pied-à-terre encontrará en Andorra una fiscalidad de tenencia ligera pero un acceso regulado. Un comprador primerizo con una aportación modesta tendrá más apalancamiento bancario en Francia, con un coste fiscal de salida más pesado a medio plazo.