Uma compra imobiliária em Andorra e uma compra imobiliária na França não se comparam apenas pelo preço por metro quadrado. Os dois países aplicam regimes jurídicos, fiscais e bancários distintos que modificam o custo real de aquisição, os direitos do comprador estrangeiro e as restrições à revenda. Compreender essas diferenças implica analisar cada mecanismo separadamente antes de compará-los.
Imposto sobre investimento estrangeiro: um custo adicional específico de Andorra
A França não cobra nenhum imposto específico relacionado à nacionalidade do comprador. Um residente fiscal francês e um comprador estrangeiro pagam os mesmos direitos de transferência, em torno da mesma tabela, sem majoração.
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Andorra funciona de maneira diferente. Um imposto progressivo sobre o investimento imobiliário estrangeiro é adicionado aos direitos de transferência clássicos. Sua taxa varia de acordo com o número de bens já possuídos e sua natureza. Para um primeiro apartamento comprado por um não residente, o custo fiscal adicional pode atingir vários pontos percentuais do preço de compra. Este imposto não desaparece se o comprador obtiver posteriormente a residência andorrana.
Antes de se comprometer, é necessário comparar uma compra em Andorra e na França incluindo este item, frequentemente ausente nas simulações rápidas.
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Quotas e restrições de compra em Andorra frente à liberdade de aquisição na França
O direito francês permite que qualquer pessoa, independentemente de sua nacionalidade ou situação de residência, compre um imóvel. O Ministério da Justiça reafirmou essa posição em agosto de 2025: nenhuma restrição de nacionalidade limita o direito de comprar na França, incluindo para um estrangeiro sem visto de residência.
Andorra tomou a direção oposta. A lei Omnibus agora regula as aquisições de não residentes por meio de um sistema de quotas.
- Um não residente só pode comprar no máximo um chalé ou dois apartamentos no território andorrano.
- As promoções imobiliárias novas devem oferecer pelo menos 50% de habitações a preços acessíveis para serem autorizadas.
- Uma autorização de investimento estrangeiro emitida pelo governo andorrano é obrigatória antes de qualquer assinatura notarial.
Essas restrições respondem à explosão de preços provocada pelo influxo de compradores estrangeiros. O mercado francês, apesar de suas áreas tensionadas, não impõe nem quota de bens por comprador nem obrigação de habitação acessível em programas privados.
Direitos de transferência e taxas notariais: duas estruturas de custo diferentes
Na França, os direitos de transferência para um imóvel antigo giram em torno de 7 a 8% do preço de venda (incluindo a remuneração do notário, os impostos departamentais e municipais). Para um imóvel novo, essa taxa diminui consideravelmente.
Em Andorra, o imposto sobre transmissões patrimoniais imobiliárias (ITP) é de 4%. Essa taxa parece inferior, mas é necessário adicionar o imposto sobre investimento estrangeiro para não residentes, que pode elevar o total bem acima da tabela francesa, dependendo do perfil do comprador.
O custo de entrada real depende do status de residência do comprador, e não da taxa nominal exibida. Um residente fiscal andorrano há mais de três anos escapa da sobretaxa estrangeira e se beneficia de um custo de aquisição significativamente mais baixo do que na França. Um não residente que compra seu segundo imóvel em Andorra pode acabar com um nível de custos comparável, ou até superior.
Financiamento bancário: condições de empréstimo que divergem
Os bancos andorranos emprestam aos residentes fiscais até cerca de 80% do valor do imóvel. Para um não residente, a relação empréstimo/valor diminui, e as condições de concessão se tornam mais rigorosas (maior entrada, garantias adicionais).
Na França, os bancos financiam regularmente entre 80% e 100% do preço de compra para residentes. Um comprador não residente pode obter um crédito imobiliário na França, mas as instituições geralmente exigem rendimentos declarados no território ou garantias específicas (penhor, hipoteca reforçada).
A principal diferença reside na maturidade do mercado de crédito. O sistema bancário francês oferece prazos de empréstimo longos (20 a 25 anos) com taxas reguladas pelas regras do HCSF. O mercado andorrano, mais restrito, oferece prazos e taxas que variam mais de um estabelecimento para outro, com menos concorrência entre credores.
A entrada pessoal como variável decisiva
Em ambos os países, a entrada pessoal determina a viabilidade do projeto. Em Andorra, um não residente muitas vezes deve cobrir a totalidade do preço de compra mais os impostos sem recorrer ao crédito local, o que direciona o mercado para compradores com alto capital disponível. Na França, o alavancamento bancário permanece acessível a um maior número de perfis.
Fiscalidade à revenda: mais-valia e tributação comparadas
A revenda de um imóvel em Andorra gera uma tributação sobre a mais-valia cuja taxa diminui com o tempo de posse. A isenção total de mais-valia em Andorra ocorre após um período de posse relativamente curto em comparação com o regime francês, onde a isenção completa do imposto de renda só ocorre após 22 anos de posse (e 30 anos para as contribuições sociais).
Esse parâmetro altera a estratégia de investimento. Um comprador que planeja revender a médio prazo tem uma vantagem fiscal líquida em Andorra. Um comprador que mantém seu imóvel por um período muito longo verá a diferença se reduzir gradualmente.
A escolha entre os dois países não se resume a uma tabela comparativa de taxas. O status de residência, o número de bens já possuídos, a capacidade de entrada e o horizonte de posse alteram cada linha do cálculo.
Um não residente abastado que busca um pied-à-terre encontrará em Andorra uma tributação de posse leve, mas um acesso regulado. Um comprador de primeira viagem com uma entrada modesta terá mais alavancagem bancária na França, com um custo fiscal de saída mais pesado a médio prazo.